AUFTEILUNG DER ANSCHAFFUNGSKOSTEN VON BEBAUTEN GRUNDSTÜCKEN IM AUSSERBETRIEBLICHEN BEREICH (EStG/KStG) VACH DER GRUNDSTÜCKSWERTVERORDNUNG (GrEStG)

Aufteilung der Anschaffungskosten von bebauten Grundstücken im außerbetrieblichen Bereich (EStG/KStG) nach der Grundstückswertverordnung (GrEStG)

 

Mit dem StRefG 2015/2016 wurde zum einen die Grunderwerbsteuer völlig neu geregelt, zum anderen wurde für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Ertragssteuerrecht eine neue Aufteilung von grundsätzlich 40 % Grund und Boden und 60 % Gebäude festgelegt.

 

In einer BMF-Info zum StRefG 2015/16 vom 12.05.2016, BMF-010203/0142-VI/6/2016 wurde das Ertragssteuerrecht mit dem Grunderwerbsteuergesetz zusammengeführt. Die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude kann im Ertragssteuerrecht nunmehr auch im Verhältnis von Grundwert zu Gebäudewert iSd Grundstückswertverordnung erfolgen. In einer weiteren BMF-Info vom 18.07.2017 präzisiert das BMF seine Rechtsansicht, dahingehend, dass davon ausgegangen werden kann, dass die Ermittlungsmodalitäten des Grundstückswertes nach der Grundstückswertverordnung die aktuellen Wertverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude – wenn auch pauschal – ausreichend genau berücksichtigen, um sie auch für ertragsteuerliche Zwecke nutzbar zu machen.

 

Für die Aufteilung von Grund und Boden bei einer Vermietung und Verpachtung hat der Steuerpflichtige daher drei Möglichkeiten:

  • Aufteilung nach GrundanteilVO (20/80, 30/70, 40/60)
  • Aufteilung mittels Gutachten
  • Aufteilung im Verhältnis von Grundwert zum Gebäudewert gemäß Grundstückswertverordnung

 

Da ein Gutachten nur in seltenen Fällen eingeholt wurde, erfolgte die Aufteilung bisher grundsätzlich pauschal nach dem Verhältnis 20/80, seit 1.1.2016: 20/80, 30/70 oder 40/60 (gemäß GrundanteilVO).

 

In manchen Fällen kann es durch die Verhältnisermittlung nach der Grundstückswertverordnung zu einem günstigeren Verhältnis für den Steuerpflichtigen kommen. Zur Ermittlung des Grund- bzw. Gebäudewerts nach der Grundstückwertverordnung sind unter anderem folgende Informationen erforderlich:

  • Quadratmeter des Grundstücks,
  • Vervielfacher der Gemeinde (aus Beilage zur Grundstückwerteverordnung)
  • Bruttogrundrissfläche oder Nutzfläche des Objektes
  • Beschaffenheit des Gebäudes (Renovierungen)

 

In jenen Fällen, in denen eine Aufteilung von Grund und Boden zu Gebäude nach der GrundanteilVO im Verhältnis von 40/60 bestimmt wird, kann sich eine Vergleichsrechnung mittels der Grundstückwertverordnung durchaus lohnen, um einen höheren Prozentsatz dem Gebäude zuzuordnen.

 

Wir haben bereits eine Vergleichsrechnung durchgeführt, welche (ausgehend von einem Aufteilungsverhältnis von 40/60) zu einem für den Steuerpflichtigen günstigerem Ergebnis geführt hat. Dem Gebäude waren anhand der Verhältnisse nach der Grundstückswertverordnung 67 % zuzurechnen, dem Grund und Boden nur 33 %. Aus der Vergleichsrechnung war ersichtlich, dass der Ansatz der Beschaffenheit des Gebäudes die einflussreichste Komponente auf das Verhältnis von Grund- zu Gebäudewert nach der Grundstückswertverordnung ist, da das Gebäude höchstens mit 100 % (neue Objekte), bzw. mindestens mit 30 % (Objekte, die älter als 40 Jahre sind) anzusetzen ist.

Daraus ist abzuleiten, dass bei älteren Gebäuden (Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt oder zwischen 20 und 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt) der Grundanteil bei Ermittlung nach der Grundstückswertverordnung deutlich steigt und zu keinem Vorteil für den Steuerpflichtigen führt. Hingegen sollte bei neuen Objekten oder solchen, die umfassend saniert wurden, eine Vergleichsrechnung (bei sonstiger 40/60 Aufteilung) durchgeführt werden.

 

Wir helfen Ihnen bei der Vergleichsrechnung gerne und optimieren die Aufteilung von GuB zu Gebäude für Ihre Vermietung!